Ti stai chiedendo se la classe energetica della tua casa ne abbassa il prezzo? A Roma un’abitazione in classe A o superiore viene proposta in media a 4.218 €/mq, contro i 3.548 €/mq delle classi E, F e G: una differenza del 19% (Immobiliare.it Insights, annunci del primo semestre 2025). In Italia il divario medio è molto più ampio, il 52%.
Il dato romano ci dice una cosa importante: la classe energetica conta, ma a Roma conta meno che altrove. Qui posizione, stato dell’immobile e contesto pesano ancora di più.
Questo non significa che vada totalmente ignorata. Significa che devi capire quanto pesa nel tuo caso specifico, e come presentarla al meglio quando metti in vendita.
Quanto incide la classe energetica sul valore di una casa?
Gli studi disponibili danno numeri diversi, perché misurano cose diverse. Vale la pena conoscerli tutti, così da non farti confondere dai titoli dei giornali:
| Studio | Cosa misura | Risultato |
| Immobiliare.it Insights (2025) | Prezzi medi richiesti, classe A+ vs E-F-G | Roma +19%, Italia +52% |
| Banca d’Italia (Loberto et al., 2023) | Effetto della sola classe, a parità di altre caratteristiche | Classe A vs G: +25% in media, dal 7% al 45% tra province |
| REbuild (2026) | Premio di valore per l’immobile efficientato, per clima | Da +24,5% a Reggio Calabria a +49,7% a Cuneo |
Perché tanta differenza? Il confronto tra prezzi medi (il primo studio) mescola la classe energetica con altri fattori: le case in classe A sono spesso nuove o appena ristrutturate, quindi valgono di più anche per questo.
Gli studi della Banca d’Italia e di REbuild cercano invece di isolare l’effetto della sola classe energetica. La lettura corretta, per te che vendi, è questa: la classe energetica sposta il valore in modo reale, ma l’effetto è più forte nei climi freddi, dove le bollette pesano di più, e più debole a Roma e al Sud.
Step 1: la dichiarazione di successione
La dichiarazione di successione è l’adempimento fiscale: va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso, oggi in via telematica (direttamente o tramite notaio, CAF o professionista).
Con la dichiarazione si versano le imposte: quella di successione (che per coniuge e figli si applica al 4% solo sulla parte che eccede la franchigia di 1 milione di euro per erede, quindi nella gran parte dei casi non si paga affatto) e le imposte ipotecaria e catastale sugli immobili (rispettivamente 2% e 1% del valore catastale, ridotte a importo fisso se per almeno un erede ricorrono i requisiti prima casa). Tra fratelli e altri parenti aliquote e franchigie cambiano: verifica il tuo caso con un professionista esperto.
Perché il tema pesa sempre di più?
Anche se a Roma l’effetto è più contenuto, ci sono tre ragioni per cui la classe energetica sta diventando un argomento centrale in trattativa:
- Le bollette: dopo gli anni del caro energia, chi compra fa i conti con i costi di riscaldamento e raffrescamento. Una casa in classe bassa costa di più ogni mese, e l’acquirente lo sconta dal prezzo;
- Il mutuo: alcune banche propongono condizioni più vantaggiose per l’acquisto di immobili in classe alta. Per l’acquirente che ne beneficia, la tua casa efficiente diventa più accessibile;
- La direttiva europea Case Green: la direttiva (UE) 2024/1275 punta a ridurre i consumi del patrimonio edilizio, ma in Italia non è ancora stata recepita: il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha aperto una procedura d’infrazione verso tutti i 27 Stati membri per il mancato recepimento. Un chiarimento importante, perché circola molta confusione: la direttiva non vieta di vendere o affittare una casa in classe bassa e non impone a ogni singolo proprietario di raggiungere una certa classe entro una data. Fissa obiettivi nazionali, che lo Stato dovrà tradurre in regole e incentivi.
Dove incide di più (e dove meno) a Roma
La media cittadina del 19% nasconde situazioni molto diverse. Nel centro storico la classe energetica pesa poco: gli edifici sono antichi, spesso vincolati, e chi compra lì cerca la posizione e il valore storico, accettando che una classe G sia la norma. Nei quartieri semicentrali e periferici costruiti dal dopoguerra in poi, invece, il confronto tra immobili simili è diretto: a parità di zona e metratura, l’acquirente sceglie quello con i consumi più bassi, o chiede uno sconto su quello meno efficiente.
È il caso di quartieri come l’EUR o Montesacro-Talenti, dove una buona parte del patrimonio è stato costruito tra gli anni Cinquanta e Settanta. Qui un APE migliorato da lavori recenti è un argomento di prezzo concreto, come abbiamo visto nella guida su come vendere casa all’EUR.
Dalla G alla D: quali interventi cambiano davvero la classe
Non tutti i lavori spostano la classe energetica allo stesso modo. Prima di spendere, guarda la sezione “raccomandazioni” del tuo APE: è lì che il tecnico indica gli interventi più efficaci per il tuo immobile. In generale:
- Sostituire gli infissi: è l’intervento più diffuso negli appartamenti e migliora comfort e isolamento. Da solo, però, raramente fa salire di molte classi;
- Cambiare l’impianto di riscaldamento: passare da una vecchia caldaia a una pompa di calore o a un generatore ad alta efficienza ha di solito un impatto forte sull’APE, soprattutto se abbinato ad altri interventi;
- Isolare l’involucro: il cappotto termico è l’intervento più efficace, ma in condominio richiede una delibera e coinvolge tutti. Se il tuo palazzo l’ha fatto di recente, è un punto di forza da mettere in evidenza;
- Installare il fotovoltaico: dove possibile, riduce il fabbisogno di energia non rinnovabile e migliora la classe, ma negli appartamenti di città le possibilità sono spesso limitate.
Un’avvertenza detta da un agente immobiliare: non è detto che convenga fare lavori prima di vendere.
Se spendi 30.000 € per guadagnare due classi, devi essere sicuro che il mercato della tua zona ti riconosca almeno quella cifra. A Roma, con un premio medio contenuto, la risposta non è scontata: conviene farsi fare prima una valutazione della casa nelle due ipotesi, con e senza lavori.
E ricorda che se hai fatto lavori con detrazioni fiscali, al momento della vendita devi decidere se le rate residue restano a te o passano all’acquirente: ne parliamo in cosa fare prima di vendere casa.
Vendere in classe bassa: come impostare prezzo e annuncio senza svendere
Una casa in classe F o G si vende, e a Roma si vende bene se è nella zona giusta. La chiave è non far diventare la classe energetica il motivo di uno sconto eccessivo:
- Prezza sui comparabili reali: confronta la tua casa con le compravendite di immobili nella stessa classe e nella stessa micro-zona, non con le medie generali. Se tutte le case del tuo palazzo sono in classe F, l’acquirente non può chiederti lo sconto della classe A;
- Non nascondere il dato: la classe energetica va indicata per legge nell’annuncio, e l’APE è uno dei documenti necessari per vendere casa. Tanto vale presentarla con trasparenza;
- Racconta il potenziale: se l’APE indica interventi con un buon rapporto costo-beneficio, mettili in evidenza: per un acquirente che vuole ristrutturare, una casa in classe bassa a un prezzo corretto è un’opportunità;
- Valorizza ciò che hai già fatto: infissi nuovi, caldaia recente, valvole termostatiche: se migliorano i consumi reali, falli pesare in trattativa, anche se non hanno cambiato la lettera dell’APE.
Se hai fatto lavori con il Superbonus e stai pensando di vendere, verifica prima le regole sulla plusvalenza per gli immobili superbonus: entro 10 anni dalla fine dei lavori la vendita può essere tassata.
Domande frequenti
Quanto vale in più una casa in classe A a Roma?
Secondo Immobiliare.it Insights, a Roma le case in classe A o superiore sono proposte in media a 4.218 €/mq, il 19% in più delle case in classe E, F o G (3.548 €/mq). Il dato è riferito agli annunci del primo semestre 2025.
Si può vendere una casa in classe G?
Sì. Nessuna norma vieta di vendere un immobile in classe bassa, nemmeno la direttiva europea Case Green. Serve solo l’APE, che va indicato già nell’annuncio e consegnato all’acquirente al rogito.
Conviene fare lavori di efficientamento prima di vendere?
Dipende dal rapporto tra costo dei lavori e aumento di valore riconosciuto dal mercato nella tua zona. A Roma il premio medio è più contenuto che nel resto d’Italia, quindi conviene confrontare prima la valutazione con e senza lavori.
La direttiva Case Green obbliga a ristrutturare casa?
No. La direttiva (UE) 2024/1275 fissa obiettivi di riduzione dei consumi a livello nazionale e non impone a ogni singolo proprietario di raggiungere una classe entro una data. In Italia, a settembre 2026, non è ancora stata recepita.
Quanto costa l'APE a Roma?
Indicativamente tra 150 e 250 € per un appartamento. Lo redige un tecnico certificatore dopo un sopralluogo e vale 10 anni, salvo lavori che modifichino le prestazioni energetiche.
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