Vendere casa: ecco tutti i documenti necessari

È il documento che dimostra come sei diventato proprietario dell’immobile. Possiamo intendere per atto di provenienza:

• l’atto di compravendita: se sei diventato proprietario dell’immobile acquistandolo
• l’atto di donazione: se hai ricevuto l’immobile in donazione
• la copia autentica della sentenza del tribunale: se la casa è diventata tua  tramite una sentenza del tribunale (come nel caso dell’usucapione)

È la prima cosa che il notaio chiede, perché da lì ricostruisce la storia dell’immobile e verifica che tu possa venderlo liberamente. 

Non lo trovi più? Capita più spesso di quanto pensi, e non è un problema: se ne può richiedere copia al notaio che ha stipulato l’atto o, se ha cessato l’attività, all’Archivio Notarile. Occhio ai casi particolari: se l’immobile ti arriva da una donazione, consigliamo di comunicarlo subito all’agente e al notaio: la provenienza donativa richiede qualche cautela in più che è meglio gestire prima della trattativa.

La visura riporta i dati catastali e la rendita; la planimetria è il disegno del tuo appartamento depositato in Catasto. Il punto critico è la conformità: lo stato reale dell’immobile deve corrispondere a quello riportato nella visura. 

E qui ti facciamo la domanda che facciamo a ogni venditore al primo incontro: hai mai spostato una parete, aperto la cucina sul soggiorno, chiuso una veranda? Se sì, e la modifica non è mai stata accatastata, la planimetria va aggiornata da un tecnico prima del rogito.

Nell’atto dichiarerai sotto la tua responsabilità che “stato di fatto” e planimetria coincidono: scoprire la difformità in trattativa potrebbe rischiare di farla saltare.

L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che più spesso manca, ed è anche il primo che ti serve: è obbligatorio già al momento dell’annuncio, dove la classe energetica deve comparire per legge.

Lo redige un tecnico certificatore dopo un sopralluogo di circa un’ora, vale 10 anni (salvo lavori che modifichino le prestazioni energetiche) e a Roma costa indicativamente 150–250 €. Pubblicizzare o vendere senza APE è sanzionabile e in più, oggi, la classe energetica è un argomento di prezzo: se hai fatto il cappotto o cambiato gli infissi, l’APE aggiornato è ciò che lo dimostra all’acquirente.

Oltre al Catasto, il tuo immobile deve essere conforme ai titoli edilizi depositati in Comune: licenze, concessioni, permessi di costruire, CILA e SCIA per i lavori più recenti. È la verifica più tecnica della lista, e quella dove le sorprese sono più frequenti, specialmente negli immobili datati o ereditati, dove spesso, ad esempio, capita che nessuno ricordi più chi fece cosa negli anni Settanta.

 La buona notizia: il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) ha ampliato le tolleranze costruttive e semplificato la sanatoria di molte difformità lievi, sbloccando situazioni che un tempo congelavano le vendite per mesi. La verifica però va fatta da un tecnico abilitato, e va fatta prima di andare sul mercato.

Se vendi un appartamento in condominio, dovrai preparare: il regolamento di condominio, gli ultimi rendiconti approvati e, soprattutto, la liberatoria dell’amministratore, che attesta che sei in regola con le spese e segnala eventuali lavori straordinari deliberati. 

Perché quest’ultima è così importante? Dobbiamo sempre metterci nei panni di chi compra: l’acquirente vuole sapere se lo aspettano rate di un rifacimento facciata da 15.000 € a famiglia. Il notaio infatti la richiede prima dell’atto, e un acquirente ben consigliato la chiederà già in trattativa. Fatti furbo: consigliamo di richiederla all’amministratore quando stai per mettere l’immobile in vendita.

Dipende da quale. Senza APE non puoi nemmeno pubblicizzare correttamente l’immobile, e rischi una sanzione. Una planimetria difforme scoperta a ridosso dell’atto ti obbliga a una regolarizzazione con tempi tecnici che l’acquirente potrebbe non voler aspettare, soprattutto se ha un mutuo con una delibera in scadenza. 

Un’irregolarità urbanistica non sanabile può rendere l’immobile incommerciabile fino alla sanatoria. E anche quando tutto si risolve, c’è un costo nascosto che pochi considerano: ogni intoppo documentale indebolisce la tua posizione negoziale, perché l’acquirente che aspetta si sente in credito, e in fase di trattativa lo farà pesare. 

La regola pratica è una sola: la verifica documentale si fa prima di promuovere l’immobile in vendita, non durante la trattativa.

Con il check documentale gratuito di Eureka verifichiamo provenienza, catasto e conformità del tuo immobile prima della messa in vendita, e ti diciamo esattamente cosa serve, chi può procurarlo e quanto costa.

 È il modo più semplice per vendere senza sorprese, e per presentarti agli acquirenti come il venditore che ha tutto in regola, che è già metà della trattativa. Contattaci subito!