Vendere una casa ereditata a Roma: successione, comproprietà tra fratelli e tasse

Come anticipato: no, e il motivo è specificatamente tecnico, prima ancora che fiscale. Per firmare un rogito devi risultare formalmente proprietario, e al momento dell’apertura della successione non lo sei ancora; sei un chiamato all’eredità. I tre passaggi spiegati precedentemente (e che approfondiremo in seguito) seguono servono esattamente a questo: trasformare il tuo diritto in una proprietà piena, documentata e vendibile. 

La buona notizia è che, se non ci sono complicazioni, l’intero percorso si completa in poche settimane o pochi mesi, e alcune fasi possono correre in parallelo alla messa in vendita.

Eureka Real Estate, in particolare, è specializzata nella vendita di immobili in eredità e abbiamo realizzato un intero libro all’approfondimento della tematica.

Ma torniamo subito ai nostri step per approfondirli nel dettaglio

La dichiarazione di successione è l’adempimento fiscale: va presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso, oggi in via telematica (direttamente o tramite notaio, CAF o professionista). 

Con la dichiarazione si versano le imposte: quella di successione (che per coniuge e figli si applica al 4% solo sulla parte che eccede la franchigia di 1 milione di euro per erede, quindi nella gran parte dei casi non si paga affatto) e le imposte ipotecaria e catastale sugli immobili (rispettivamente 2% e 1% del valore catastale, ridotte a importo fisso se per almeno un erede ricorrono i requisiti prima casa). Tra fratelli e altri parenti aliquote e franchigie cambiano: verifica il tuo caso con un professionista esperto.

Presentare la dichiarazione di successione, tuttavia, non basta: è un atto fiscale, che non rappresenta un’accettazione dell’eredità. Per vendere serve quindi che la tua qualità di erede risulti nei registri immobiliari, e questo avviene con l’accettazione dell’eredità; espressa (dal notaio) o tacita (compiendo atti che presuppongono la volontà di accettare), seguita dalla trascrizione. 

Nella pratica, se vendi con atto notarile, è spesso lo stesso notaio del rogito a gestire la trascrizione dell’accettazione tacita contestualmente alla vendita: parlane con lui per tempo, così non rischierà di diventare un imprevisto dell’ultimo momento. 

Ricorda anche che accettare l’eredità significa accettare tutto, eventuali debiti compresi: se il quadro patrimoniale del defunto non è chiaro, esiste l’accettazione con beneficio d’inventario.

La voltura catastale è l’aggiornamento dell’intestazione in Catasto: l’immobile deve risultare intestato a te (o a tutti gli eredi, per le rispettive quote). Con la dichiarazione di successione telematica la voltura viene di norma eseguita automaticamente, salvo tu abbia scelto diversamente. 

Vale la pena verificarla con una semplice visura: arrivare al rogito con un’intestazione catastale non aggiornata è uno di quegli intoppi piccoli ma fastidiosi che ritardano la firma.

Qui arriva la parte davvero delicata, perché nella maggior parte delle successioni gli eredi sono più di uno (tipicamente fratelli) e la casa è in comproprietà per quote. La regola è semplice e inflessibile: per vendere l’intero immobile serve il consenso di tutti i comproprietari. Tutti devono firmare l’incarico di vendita, tutti devono firmare il rogito.

Se invece un erede vuole vendere solo la propria quota mentre la comunione ereditaria è ancora indivisa, scatta la prelazione ereditaria (art. 732 del codice civile): deve prima offrirla agli altri coeredi alle stesse condizioni, e solo se questi non la esercitano può cederla a terzi. 

Nella pratica, però, le quote indivise hanno un mercato molto limitato e si vendono a forte sconto: quasi sempre la strada che massimizza il valore per tutti è vendere l’intero immobile insieme.

Questo è proprio lo scenario che temono tutti, e va detto con franchezza: nessuno può obbligare un coerede a firmare una vendita. Ma il blocco non è per sempre. 

La legge non obbliga nessuno a restare in comunione: ciascun coerede può chiedere la divisione, prima in via bonaria (spesso con la mediazione, obbligatoria in materia successoria) e poi, se serve, con la divisione giudiziale (all’esito della quale, se l’immobile non è comodamente divisibile, il giudice può disporne la vendita con ripartizione del ricavato). 

È una strada che funziona, ma costa tempo (spesso anni) e denaro: per questo il primo investimento da fare è sull’accordo. Una valutazione oggettiva e terza dell’immobile, fatta da chi non è parte in causa, è spesso ciò che sblocca la trattativa tra fratelli. Proprio per questo motivo suggeriamo sempre di farvi supportare da un esperto in materia.

Ed ecco la notizia migliore. L’art. 67 del TUIR esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione dalla tassazione delle plusvalenze: puoi vendere la casa ereditata dopo sei mesi o dopo dieci anni, con qualunque guadagno rispetto al valore dichiarato in successione, senza pagare alcuna imposta sulla plusvalenza. È una differenza sostanziale rispetto agli immobili acquistati o ricevuti in donazione, dove contano i 5 anni (ne abbiamo parlato in dettaglio nella nostra guida alla plusvalenza sulla vendita. Le uniche imposte del percorso sono quelle della successione (spesso azzerate dalle franchigie) e i costi vivi: voltura, eventuali regolarizzazioni, notaio.

Un esempio con numeri realistici. Tre fratelli ereditano dalla madre un appartamento a Montesacro del valore di mercato di 360.000 €. Franchigia di 1 milione a testa: imposta di successione zero. Pagano le imposte ipotecaria e catastale (3% del valore catastale, che è ben inferiore a quello di mercato,ipotizziamo circa 4.500 € in totale) e presentano la successione telematica con voltura automatica. 

Due fratelli vorrebbero vendere, il terzo è indeciso: una valutazione professionale certifica il valore e lo convince che l’offerta ricevuta è in linea con il mercato. Vendono a 360.000 €: 120.000 € a testa, plusvalenza non tassata, pratica chiusa in cinque mesi dal decesso. Senza accordo, la stessa vicenda in tribunale sarebbe durata anni, con l’immobile che nel frattempo avrebbe rischiato di generare soltanto spese.

Eureka affianca ogni anno famiglie e coeredi in questo percorso, anche offrendo mediatori neutrali quando i fratelli non sono d’accordo: una valutazione oggettiva e gratuita dell’immobile è quasi sempre il primo passo che sblocca la decisione. 

Ma è proprio per i casi come il tuo relativo agli immobili in eredità che ho realizzato un libro completo sull’argomento, intitolato “Mai più immobili” che ti spiega passo passo come indirizzare la vendita della tua casa ereditata.

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