Plusvalenza sulla vendita di casa nel 2026: quando si paga (e quando no)

Partiamo come sempre dal meccanismo. Immaginiamo uno scenario specifico. Hai comprato casa a 200.000 € e la rivendi a 260.000 €: la plusvalenza lorda è di 60.000 €. Ma non è quello il numero su cui si calcolano le tasse: dal guadagno si sottraggono tutti i costi inerenti documentati: le imposte pagate quando hai acquistato, le spese notarili, i costi di ristrutturazione con fattura, la provvigione d’agenzia pagata per comprare. 

Se all’epoca hai speso 15.000 € tra imposte e notaio e 25.000 € di ristrutturazione documentata, la tua base imponibile scende a 20.000 €. E anche su quei 20.000 €, l’imposta si paga solo se la vendita rientra nei casi tassabili che vedremo tra poco.

I 5 anni si contano da rogito a rogito: dalla data dell’atto con cui hai comprato alla data dell’atto con cui venderai. Non conta quando hai firmato il preliminare, non conta quando hai versato la caparra: contano i due atti notarili. Esempio: se hai comprato il 10 settembre 202 e vendi dopo il 10 settembre 2026, sei fuori dal perimetro.

Attenzione, tuttavia, a due casi particolari. Per gli immobili ricevuti in donazione, il quinquennio si calcola dalla data in cui il donante aveva acquistato l’immobile, non dalla donazione: se i tuoi genitori ti hanno donato una casa che possedevano da vent’anni, puoi vendere anche domani senza plusvalenza. Per gli immobili che hai costruito, il termine decorre dal completamento della costruzione.

Superata la soglia dei 5 anni, la plusvalenza sulla vendita di un’abitazione non è tassata, anche se hai guadagnato molto. Hai comprato dieci anni fa a 180.000 € e oggi vendi a 300.000 €? Quei 120.000 € di differenza sono tuoi, per intero. L’unica eccezione riguarda gli immobili oggetto di Superbonus, di cui parleremo più avanti.

Anche entro i 5 anni, la plusvalenza è esente se l‘immobile è stato adibito ad abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. È il caso più frequente in assoluto: se vendi la casa in cui vivi (perché la famiglia cresce, perché cambi zona, perché cambi città) non paghi plusvalenza, anche se rivendi dopo due o tre anni e anche se nel frattempo il valore è salito. Da agenti immobiliari sappiamo quindi che chi rimanda la vendita “per paura delle tasse” su una prima casa, sta temporeggiando per un problema che, tuttavia, non esiste.

Gli immobili acquisiti in eredità sono sempre esclusi dalla tassazione della plusvalenza, indipendentemente da quando li vendi: sei mesi dopo la successione o dieci anni dopo, non cambia nulla. È uno dei motivi per cui vendere una casa ereditata è spesso fiscalmente più semplice di quanto si tema, le complicazioni, semmai, stanno nella burocrazia della successione e nell’accordo tra eredi, non nelle tasse sulla vendita. Su questo punto specifico, ti rimando al mio ultimo libro “Mai più immobili”.

Quali sono i casi in cui si paga la plusvalenza? La tassazione scatta quindi, tipicamente, in tre scenari: 

1. Primo: vendi entro 5 anni una seconda casa: quella al mare, quella affittata, quella comprata per un figlio che poi ha cambiato piani.
2. Secondo: vendi entro 5 anni un immobile comprato come investimento, magari ristrutturato e rivenduto.
3. Terzo: vendi un immobile ricevuto in donazione il cui donante lo aveva acquistato da meno di 5 anni.

Se ti riconosci in uno di questi casi, la domanda diventa: quanto pagherai, e in quale dei due regimi possibili?

Hai due strade. La prima: al momento del rogito chiedi al notaio di applicare l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza. Il notaio la trattiene dal prezzo e la versa all’Erario, e la vicenda fiscale si conclude lì. La seconda: la plusvalenza confluisce nel tuo reddito IRPEF e viene tassata con le aliquote ordinarie nella dichiarazione dell’anno successivo.

Facciamo i conti su un caso reale, per capirci meglio. Plusvalenza netta di 40.000 €: con l’imposta sostitutiva paghi 10.400 €, punto. Con l’IRPEF, quei 40.000 € si sommano al tuo reddito: se già guadagni 35.000 € l’anno, buona parte della plusvalenza finisce negli scaglioni più alti e l’esborso supera facilmente il 26%.

Per la gran parte dei contribuenti con redditi medi e medio-alti, il 26% secco è più conveniente, oltre che più semplice; l’IRPEF può convenire solo a chi ha redditi bassi o particolari deduzioni. Il confronto esatto fallo con il tuo commercialista prima del rogito: una volta presa, infatti, la scelta non si cambia.

Questa è la novità che devi conoscere se hai fatto lavori agevolati. Dal 1° gennaio 2024 (Legge di Bilancio 2024, chiarimenti nella circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate) vendere un immobile su cui sono stati eseguiti lavori con Superbonus genera plusvalenza tassabile se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori (quindi anche oltre i classici 5 anni, e anche se possedevi l’immobile da decenni prima dei lavori).

Restano esclusi due casi: gli immobili ereditati e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. E c’è un dettaglio tecnico che può cambiare molto il conto: se hai fruito del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le regole sulla deducibilità dei costi agevolati dalla base imponibile sono specifiche e penalizzanti nei primi anni. Se hai un immobile con Superbonus e stai pensando di venderlo, fai fare i conti a un professionista prima di firmare qualsiasi cosa: la differenza potrebbe valere decine di migliaia di euro.

Se la tua vendita rientra nei casi tassabili, il modo migliore per pagare meno è documentare tutto. Cerca di recuperare e conservare: l’atto di acquisto con le imposte pagate, la fattura del notaio, la fattura dell’agenzia che ti ha assistito nell’acquisto, tutte le fatture di ristrutturazione e degli oneri accessori (progettazione, direzione lavori, oneri comunali).

Ogni spesa documentata riduce la plusvalenza tassabile in modo pienamente legittimo: su un’aliquota del 26%, ogni 10.000 € di costi documentabili e validi valgono 2.600 € di imposte in meno. Al contrario, i lavori pagati in nero sono un doppio danno: un rischio allora, e denaro non deducibile oggi.

Come hai visto, la risposta a “pagherò le tasse sulla vendita?” dipende da come e quando hai acquisito l’immobile, da come lo hai usato e dai lavori che hai fatto. 

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